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本文由承炘會計師事務所專業團隊提供，旨在幫助您了解「房地合一稅制」相關的稅務規定與注意事項。
房地合一稅制
105 年 1 月 1 日後取得之房地，出售時，不論為交易所得或損失，均應採用房地合一稅於規定期限內申報。
105 年 1 月 1 日後取得之房地，有適用舊法之條件：
取得方式：105 年 1 月 1 日後繼承房地
被繼承人取得時間：104/12/31 前取得
納稅義務人(出售人)及被繼承人，持有合計期間超過二年
原則：舊法課稅
例外：如適用新法自用住宅房地課稅較為有利，亦可採用新法課稅。
財政部為保障現行自有房屋者權益，核釋個人 105 年 1 月 1 日以後交易因繼承取得之房屋、土地課徵所得稅規定
房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自 105 年 1 月 1 日起施行，個人在 105 年 1 月 1 日以後交易之房屋、土地，如在 103 年 1 月 2 日以後取得且持有期間在 2 年以內或係 105 年 1 月 1 日以後取得者，應依新制規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。為保障現行自有房屋者之權益，財政部於今(19)日核釋，個人交易因繼承取得之房屋、土地，如屬被繼承人在 104 年 12 月 31 日前已取得者，免適用新制，仍按現行課稅規定(以下簡稱舊制)計算房屋部分之交易所得，併入綜合所得總額，於次年 5 月底前辦理結算申報。
財政部說明，為維護法之安定性並避免影響目前已持有房地者權益，新制訂定日出條款，原則以取得日及交易日在 105 年 1 月 1 日以後者始納入課稅範圍，即個人於 104 年 12 月 31 日以前取得之房地，不論於何時交易均不適用新制，考量個人如未及出售即死亡，繼承人取得系爭房地之時點及原因並非其所能控制，允宜將被繼承人取得時點納入考量，為符合新制日出原則及特種貨物及勞務稅轉型之立法意旨，爰核釋納稅義務人 105 年 1 月 1 日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬新制適用範圍，應依舊制規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報：
一、交易之房屋、土地係納稅義務人於 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在 2 年以內。
二、交易之房屋、土地係被繼承人於 104 年 12 月 31 日以前取得，且納稅義務人於 105 年 1 月 1 日以後繼承取得。
財政部進一步說明，依新制規定，交易之自住房屋、土地符合規定條件者，其課稅所得限額 400 萬元以內得免納所得稅，超過 400 萬元部分並按最低稅率 10%課徵所得稅，為避免納稅義務人逕予適用舊制反造成稅負較重之不利影響，倘其交易之房地符合新制自住房屋、土地之規定者，亦得選擇改按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得，於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內辦理申報納稅；未依限辦理者，最遲得於交易日次年 5 月底前逾期自動補報及補繳稅款，免按舊制規定辦理結算申報。此外，納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得，倘日後考量新、舊制稅負差異，以採舊制較為有利者，亦得於交易日次年 5 月底前註銷原新制申報案件，改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報。
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# 節稅小撇步
- 充分利用扣除額 - 標準扣除額與列舉扣除額擇優適用
- 合法租稅優惠 - 注意政府推出的各項投資抵減優惠
- 財產規劃 - 透過贈與或信託做好長期規劃
- 保險規劃 - 利用保險商品進行節稅與風險管理
⚠️ 注意： 任何節稅規劃都應諮詢專業會計師，確保符合法令規定。
# 所得稅申報時間表
- 綜合所得稅: 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日辦理結算申報
- 營利事業所得稅: 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日辦理結算申報
- 暫繳申報: 預估當年度應納稅額達一定標準者，需辦理暫繳
# 常見申報錯誤
❌ 忘記申報海外所得 ❌ 遺漏扣除額申報 ❌ 未保存完整憑證 ❌ 逾期申報
✅ 建議委託專業會計師事務所處理，確保申報正確且合法節稅。
免責聲明： 本文內容僅供參考，實際稅務處理應依個人具體情況及最新法令規定辦理。如需專業稅務諮詢，歡迎聯繫承炘會計師事務所。